第二十四章 叶婉的方案
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孙晓红找叶婉，有她的打算。
刚才陆阡陌带着莫羽西到销售中心的时候，孙晓红注意到两个人是说说笑笑，没有一点陌生感。
也许，远没到谈情说爱的地步，不过，早一点把这个苗头压住，还是很有必要的。
莫羽西不像叶婉，一旦她要是介入，那自己就一点机会都没有了。
两害相权取其轻，孙晓红觉得这个时候应该帮叶婉一把，不能让莫羽西入局。
只有那样，自己才有机会后来居上。
在孙晓红眼中，陆阡陌早晚会是自己的，只是时机还没到罢了。
……
晚上，陆阡陌和叶婉一起工作到深夜，才完成了各自方案。
陆阡陌清楚，做项目策划，最忌讳的就是被别人思想所左右，他要给叶婉一个独立的思考空间，故而整个晚上都没有去打扰她。
成稿之后，陆阡陌并没有立刻与叶婉交流，而要等到董事会，董事会成员都在场，再做研讨。
为了工作方便，陆阡陌在世纪豪庭对面小区，买了一个精装的两居室。
工作太晚了，就到那里住上一宿。
买下来房子之后，陆阡陌很想让叶婉搬过来和他一起来住。
不过，叶婉觉得自己还小，这么早就和陆阡陌同居，过不去心里那道坎。
只是答应陆阡陌，等过完春节，她虚岁二十的时候，要是两个人关系没有疏远，就搬来和他住在一起。
就这样，半夜的时候，陆阡陌又把叶婉送回了家，才回到住所休息。
……
世纪地产，董事会。
今天的董事会，除了陆阡陌、陆长安、李永财、叶婉、孙晓红五名董事外，办公室主任刘芳作为公司监事，也参加了这次会议。
这次会议议题只有一个，就是依云地块项目前期定位。
上周最终与天海城投敲定转让协议后，陆阡陌给李永财下了死命令。
无论拿多少公关费，春节之前，必须把依云地块的前期手续全部办好。
春节以后，工程队进场，立即开工。
四月份，世纪豪庭交房的时候，依云地块项目开盘。
而这次董事会，要明确的就是这个项目的市场定位和产品定位。
通过市场定位确定产品定位后，依照土地指标和建筑要求，重新调整之前依云地块的建筑规划。
在陆阡陌眼中，这次董事会商议的结果。将直接决定项目的成败和生死。
见几人到齐，陆阡陌开口道:
“各位，今天的会议议题只有一个，就是明确依云地块的市场定位和产品定位。
虽然这个地块已经有八栋楼在建，调整空间不像净地那么大。不过，这八栋楼的建筑面积不到五万㎡，还有三分之二的地块有调整的空间。
另外，在建八栋楼的位置和户型无法调整，不过外立面和建筑风格还是可以重新调整的。
昨天晚上，我和叶婉分别完成了一份策划案。
下面，我先把我制定的方案，向各位做一下展示，供大家参考。”
说完，陆阡陌示意文员打开幻灯机。
翻着连夜赶出来的PPT，陆阡陌看着幻灯片说道:
“依云地块土地属性是商住用地，占地面积8公顷，容积率最高1.8。
其中，商业面积可占总开发面积的15%。
也就是说，如果吃饱1.8容积率的话，总建筑面积是14.4万㎡，其中商业面积可占2.16万㎡。
经过调研，项目的市场定位为刚需楼盘，不过，品质却不能因为刚需而下降。
建筑风格继续延续世纪豪庭的新中式风格，绿化率由土地指标的20%，提高到25%。
明确产品定位，以75㎡两房刚需户型、90㎡三房改善型为主力户型，利于快速去化。
开盘价与周边竞品相当，开盘后每月提价3%—5%。
案名暂定“世纪佳园”，延续世纪豪庭聚集起来的人气，亲民接地气。
我说完了。
叶婉，把你的方案，也跟大家讲讲吧。”陆阡陌对叶婉说道。
叶婉把软盘插入处理器，调到幻灯片，道:
“刚才陆总把依云地块的基本情况已经说过，我这里就不再重复了。
陆总方案中把市场定位为刚需住房，这与我们要求的高周转率相契合。
不过，高周转率并不意味这一定要低价和倾销，如果能抓住用户的需求，高周转率的同时，同样能卖出好价钱。
这几天，我在项目周边的竞品都踩了一遍盘，发现周边竞品无一例外打着刚需的概念。
如果我们和这些楼盘同质化严重，那么想快速去化就只能打价格战了，那样的话，利润更无法保证。
我觉得，在世纪豪庭高档楼盘与周边竞品这些刚需楼盘中间，改善型住宅在天海还是个空白点。
以改善型住宅为市场定位，同样可以高周转。
产品定位依旧以75㎡两房刚需户型和90㎡三房改善型户型为主，加大改善型户型比例。
建筑成本不增加的前提下，一样能达到高周转的效果。
另外，2万㎡商业，我想改变以前底商模式，把这2万平方米商业集中起来，建一个三层楼的超级市场，完善项目配套，为项目增加卖点。
刚才陆总说的案名“实际家园”，虽然很接地气，不过略显平庸。
我提出个更温馨些的案名“世纪人家”，供大家参考。”
说完，叶婉关上了电脑。
……
听完叶婉的发言，陆阡陌沉思片刻，说道:
“叶婉的方案很好，比我的方案要好，大家要是没意见的话，就按她的方案执行。”
“我没意见，我觉得小叶的方案不错。”陆阡陌的父亲叶长安，说道。
“我也没意见。”李永财道。
“叶婉的方案很好，我也没意见。”孙晓红道。
“既然大家都没有意见，就按叶婉的方案执行。
李总，下午你就去建筑设计院，与张院长联系，按这个方案及户型比，尽快出图。
争取施工前，完成《建设工程规划许可证》的办理。”
“陆总，你放心，保证完成任务。”李永财应声道。
“快过年了，该花的钱不要小气，不该花的钱，也不能浪费。
总之，要把事做好，我只要结果，不听过程。
好了，散会，叶婉和孙晓红留一下，其他人可以走了。”陆阡陌道。
孙晓红找叶婉，有她的打算。
刚才陆阡陌带着莫羽西到销售中心的时候，孙晓红注意到两个人是说说笑笑，没有一点陌生感。
也许，远没到谈情说爱的地步，不过，早一点把这个苗头压住，还是很有必要的。
莫羽西不像叶婉，一旦她要是介入，那自己就一点机会都没有了。
两害相权取其轻，孙晓红觉得这个时候应该帮叶婉一把，不能让莫羽西入局。
只有那样，自己才有机会后来居上。
在孙晓红眼中，陆阡陌早晚会是自己的，只是时机还没到罢了。
……
晚上，陆阡陌和叶婉一起工作到深夜，才完成了各自方案。
陆阡陌清楚，做项目策划，最忌讳的就是被别人思想所左右，他要给叶婉一个独立的思考空间，故而整个晚上都没有去打扰她。
成稿之后，陆阡陌并没有立刻与叶婉交流，而要等到董事会，董事会成员都在场，再做研讨。
为了工作方便，陆阡陌在世纪豪庭对面小区，买了一个精装的两居室。
工作太晚了，就到那里住上一宿。
买下来房子之后，陆阡陌很想让叶婉搬过来和他一起来住。
不过，叶婉觉得自己还小，这么早就和陆阡陌同居，过不去心里那道坎。
只是答应陆阡陌，等过完春节，她虚岁二十的时候，要是两个人关系没有疏远，就搬来和他住在一起。
就这样，半夜的时候，陆阡陌又把叶婉送回了家，才回到住所休息。
……
世纪地产，董事会。
今天的董事会，除了陆阡陌、陆长安、李永财、叶婉、孙晓红五名董事外，办公室主任刘芳作为公司监事，也参加了这次会议。
这次会议议题只有一个，就是依云地块项目前期定位。
上周最终与天海城投敲定转让协议后，陆阡陌给李永财下了死命令。
无论拿多少公关费，春节之前，必须把依云地块的前期手续全部办好。
春节以后，工程队进场，立即开工。
四月份，世纪豪庭交房的时候，依云地块项目开盘。
而这次董事会，要明确的就是这个项目的市场定位和产品定位。
通过市场定位确定产品定位后，依照土地指标和建筑要求，重新调整之前依云地块的建筑规划。
在陆阡陌眼中，这次董事会商议的结果。将直接决定项目的成败和生死。
见几人到齐，陆阡陌开口道:
“各位，今天的会议议题只有一个，就是明确依云地块的市场定位和产品定位。
虽然这个地块已经有八栋楼在建，调整空间不像净地那么大。不过，这八栋楼的建筑面积不到五万㎡，还有三分之二的地块有调整的空间。
另外，在建八栋楼的位置和户型无法调整，不过外立面和建筑风格还是可以重新调整的。
昨天晚上，我和叶婉分别完成了一份策划案。
下面，我先把我制定的方案，向各位做一下展示，供大家参考。”
说完，陆阡陌示意文员打开幻灯机。
翻着连夜赶出来的PPT，陆阡陌看着幻灯片说道:
“依云地块土地属性是商住用地，占地面积8公顷，容积率最高1.8。
其中，商业面积可占总开发面积的15%。
也就是说，如果吃饱1.8容积率的话，总建筑面积是14.4万㎡，其中商业面积可占2.16万㎡。
经过调研，项目的市场定位为刚需楼盘，不过，品质却不能因为刚需而下降。
建筑风格继续延续世纪豪庭的新中式风格，绿化率由土地指标的20%，提高到25%。
明确产品定位，以75㎡两房刚需户型、90㎡三房改善型为主力户型，利于快速去化。
开盘价与周边竞品相当，开盘后每月提价3%—5%。
案名暂定“世纪佳园”，延续世纪豪庭聚集起来的人气，亲民接地气。
我说完了。
叶婉，把你的方案，也跟大家讲讲吧。”陆阡陌对叶婉说道。
叶婉把软盘插入处理器，调到幻灯片，道:
“刚才陆总把依云地块的基本情况已经说过，我这里就不再重复了。
陆总方案中把市场定位为刚需住房，这与我们要求的高周转率相契合。
不过，高周转率并不意味这一定要低价和倾销，如果能抓住用户的需求，高周转率的同时，同样能卖出好价钱。
这几天，我在项目周边的竞品都踩了一遍盘，发现周边竞品无一例外打着刚需的概念。
如果我们和这些楼盘同质化严重，那么想快速去化就只能打价格战了，那样的话，利润更无法保证。
我觉得，在世纪豪庭高档楼盘与周边竞品这些刚需楼盘中间，改善型住宅在天海还是个空白点。
以改善型住宅为市场定位，同样可以高周转。
产品定位依旧以75㎡两房刚需户型和90㎡三房改善型户型为主，加大改善型户型比例。
建筑成本不增加的前提下，一样能达到高周转的效果。
另外，2万㎡商业，我想改变以前底商模式，把这2万平方米商业集中起来，建一个三层楼的超级市场，完善项目配套，为项目增加卖点。
刚才陆总说的案名“实际家园”，虽然很接地气，不过略显平庸。
我提出个更温馨些的案名“世纪人家”，供大家参考。”
说完，叶婉关上了电脑。
……
听完叶婉的发言，陆阡陌沉思片刻，说道:
“叶婉的方案很好，比我的方案要好，大家要是没意见的话，就按她的方案执行。”
“我没意见，我觉得小叶的方案不错。”陆阡陌的父亲叶长安，说道。
“我也没意见。”李永财道。
“叶婉的方案很好，我也没意见。”孙晓红道。
“既然大家都没有意见，就按叶婉的方案执行。
李总，下午你就去建筑设计院，与张院长联系，按这个方案及户型比，尽快出图。
争取施工前，完成《建设工程规划许可证》的办理。”
“陆总，你放心，保证完成任务。”李永财应声道。
“快过年了，该花的钱不要小气，不该花的钱，也不能浪费。
总之，要把事做好，我只要结果，不听过程。
好了，散会，叶婉和孙晓红留一下，其他人可以走了。”陆阡陌道。