第八章，销售其实是简单的-下
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铁石。
在铁石的心目中，地产业里的每个项目最终成了标的，就是一个标注金钱的东西。他所设计的，不过是建立一个平台，这个平台上有专业的团队，然后借助于这个平台去融资、投资、加杠杆、变现、获得收益。
房地产是无本生意，这点他早就知道了。
比如说刚开发一个项目时，购买土地是要付钱的，但很多政府也可以先赊账，拿到土地证后去银行抵押贷款，支付土地费用。建筑公司往往是垫资的，需要付一些进场费，但也收取保证金，第一笔钱可以抵消。在工程队是自己的，且获得银行贷款后，这方面的自有资本投入也消失了。剩下的就是迅速的卖出去。
早年间海城，包括整个华夏国度里的房地产开发都处在蛮荒地带，没有规则可言，后来政府才越来越规范整个市场，比如预售上的障碍条款，要求工程进度到哪一步才能预售，自有资金要多少。
整个项目公司可以做到房子刚刚地基打完，就可以收取定金或意向金，然后在这个过程中迅速的去取得预售许可证，在房子没有造完前，已经卖完了。
你们查阅早年间房地产销售的资料，会发现房地产开发与销售的数字差的不大，但越到后期，开发的数字就远大于销售，这是因为后来的趋势是房价长期上涨形成，开放商手里预留的土地储备越多，或者没有卖完的房子越多，就积累利润越高。但在开始的时候，即使是从事本行业的房地产业界，也并不知道未来的趋势会这么猛烈。另外就是房地产业的大多数公司积累资金并不快，哪怕是玩成了无本生意，迅速扩张的速度也不见得有多快。
只有后来津门的地产狂人孙，进入这个游戏后，迅速的洞察了无本生意的奥秘，他大量的高价拿地，迅速的减少其中的开发周期，快速销售来获得现金流，进入另一个项目的运转。但这样的做法只是为了快速的赢得收益率，累计起来的收益汇很高，但单位项目的利润并不高，风险确是巨大的。在后来的宏观调控中，他第一个企业资金链断裂，被人收购了。但这个人也是个奇才，后来迅速崛起了另一个地产巨头，成为行业翘楚。
铁石的优势在于第一桶金已经从装修、广告开始到酒店、快递、物流完成了，他不需要去依赖快速周转来获取现金流。事实上，铁石快递和365快捷酒店在纳斯达克上市的钟已经快要让他去敲了。
但铁石仍旧寻求用快速的拿地、设计、建设，销售来减少当中的时间损耗，但他要求拖长整个四期开发的周期，迅速的开发和卖掉第一期楼盘后，他就开始在环外四处寻找地块，这次就必须要涉及到与地方政府打交道。
要点很简单：大量的拿地，迅速的开发，延缓每块土地后期开发的速度。
其逻辑就在于，大量拿地来做土地储备，迅速开发第一期来获得现金流，延缓后期土地开发来积累价格上涨的势能，蓄积收益。
这一点在当时的整个华夏，没有人意识到，哪怕是后来赫赫炎炎的行业巨头们。
销售当然是简单的，海城人过去住宿条件奇差无比。常有一家人挤在一个亭子间里，媳妇和儿子在架子床下面做爱，楼上公公婆婆只能听着的格局。或者公公婆婆自觉的出门散步，留出时间和空间给年轻人过夫妻生活，至于老人，就不考虑此类生活了。当年所谓爱情恋爱墙的奇观，在浦江的外滩堤坝这里上演，每晚上每一个以米计算的空间里都拥挤着一对年轻人。原因无他，无房尔。
因而，当市场开始释放动能，做商业地产开发时，整个房地产市场就怦然而动，如火山喷发般压制不住了。
最初的上世纪末，当时的总理其实是抱着七成为民生考虑，开发保障类住房，三成做商业开发，来补充保障类开发的费用，实际上真正展开后，尤其是换届后的发展，就变成了商业住宅开发为主。其实这也符合自由市场规律。
保障房容易不公，引来腐败，难以控制到一碗水端平。这个尝试最初是失败的。
但商业住宅开发是巨大的成功，这是华夏经济开放后的积累，和释放了城市居民的庞大需求后，带来的迸发。
所以，铁石压根不担心房地产的销售，他对后来出现的几个长期唱空人物嗤之以鼻，这并不是说基于他前世的经验，而是对整个经济结构的分析，是非常符合逻辑的。
销售不是问题后，考虑的就是政商关系和社区打造，他的想法从地产开发变成了造城。
他想要成片的拿地，并打造邻里中心，包括便民的零售业、学校、花园设施。
在海城的外环拿地还是比较艰难的，太深的水，太多的鱼蟹王八鳄鱼龙子龙孙。但与内环相比，就已经算风平浪静了。
姜公子对他不进入内环发展，大感不理解和不满。不过铁石建议他自行操作项目公司，并作为财务投资人成为小股东，提供一定的团队建设支持。
“内环水太深了。”他表示，
“只有您这样的大鳄才能愉快的玩耍，我还是去环外小池塘扑腾吧。”
姜公子上下打量他，似乎不认识了，过去胆大妄为的铁老虎哪里去了？
和TOMAS聊起来，得出的结论是这年轻人受上次的挫折影响，开始谨小慎微了。这就像新司机开车，横冲直撞，出几次车祸，看到死人太多，就变成了胆小的老司机。
不过TOMAS还是保留一些看法，认为以铁石的性格不至于一次挫折，就变得胆小。更何况现在的权贵投资围绕着他的三家上市公司更加的盘根错节，付出的代价，也让姜家帮他清除了官方敌人的阻挡，实际上体制内对铁石集团更加尊重和小心翼翼。
“过分谨慎了吧。”TOMAS过来看望铁石，他在铁石地产里投了五分之一的股份。
铁石。
在铁石的心目中，地产业里的每个项目最终成了标的，就是一个标注金钱的东西。他所设计的，不过是建立一个平台，这个平台上有专业的团队，然后借助于这个平台去融资、投资、加杠杆、变现、获得收益。
房地产是无本生意，这点他早就知道了。
比如说刚开发一个项目时，购买土地是要付钱的，但很多政府也可以先赊账，拿到土地证后去银行抵押贷款，支付土地费用。建筑公司往往是垫资的，需要付一些进场费，但也收取保证金，第一笔钱可以抵消。在工程队是自己的，且获得银行贷款后，这方面的自有资本投入也消失了。剩下的就是迅速的卖出去。
早年间海城，包括整个华夏国度里的房地产开发都处在蛮荒地带，没有规则可言，后来政府才越来越规范整个市场，比如预售上的障碍条款，要求工程进度到哪一步才能预售，自有资金要多少。
整个项目公司可以做到房子刚刚地基打完，就可以收取定金或意向金，然后在这个过程中迅速的去取得预售许可证，在房子没有造完前，已经卖完了。
你们查阅早年间房地产销售的资料，会发现房地产开发与销售的数字差的不大，但越到后期，开发的数字就远大于销售，这是因为后来的趋势是房价长期上涨形成，开放商手里预留的土地储备越多，或者没有卖完的房子越多，就积累利润越高。但在开始的时候，即使是从事本行业的房地产业界，也并不知道未来的趋势会这么猛烈。另外就是房地产业的大多数公司积累资金并不快，哪怕是玩成了无本生意，迅速扩张的速度也不见得有多快。
只有后来津门的地产狂人孙，进入这个游戏后，迅速的洞察了无本生意的奥秘，他大量的高价拿地，迅速的减少其中的开发周期，快速销售来获得现金流，进入另一个项目的运转。但这样的做法只是为了快速的赢得收益率，累计起来的收益汇很高，但单位项目的利润并不高，风险确是巨大的。在后来的宏观调控中，他第一个企业资金链断裂，被人收购了。但这个人也是个奇才，后来迅速崛起了另一个地产巨头，成为行业翘楚。
铁石的优势在于第一桶金已经从装修、广告开始到酒店、快递、物流完成了，他不需要去依赖快速周转来获取现金流。事实上，铁石快递和365快捷酒店在纳斯达克上市的钟已经快要让他去敲了。
但铁石仍旧寻求用快速的拿地、设计、建设，销售来减少当中的时间损耗，但他要求拖长整个四期开发的周期，迅速的开发和卖掉第一期楼盘后，他就开始在环外四处寻找地块，这次就必须要涉及到与地方政府打交道。
要点很简单：大量的拿地，迅速的开发，延缓每块土地后期开发的速度。
其逻辑就在于，大量拿地来做土地储备，迅速开发第一期来获得现金流，延缓后期土地开发来积累价格上涨的势能，蓄积收益。
这一点在当时的整个华夏，没有人意识到，哪怕是后来赫赫炎炎的行业巨头们。
销售当然是简单的，海城人过去住宿条件奇差无比。常有一家人挤在一个亭子间里，媳妇和儿子在架子床下面做爱，楼上公公婆婆只能听着的格局。或者公公婆婆自觉的出门散步，留出时间和空间给年轻人过夫妻生活，至于老人，就不考虑此类生活了。当年所谓爱情恋爱墙的奇观，在浦江的外滩堤坝这里上演，每晚上每一个以米计算的空间里都拥挤着一对年轻人。原因无他，无房尔。
因而，当市场开始释放动能，做商业地产开发时，整个房地产市场就怦然而动，如火山喷发般压制不住了。
最初的上世纪末，当时的总理其实是抱着七成为民生考虑，开发保障类住房，三成做商业开发，来补充保障类开发的费用，实际上真正展开后，尤其是换届后的发展，就变成了商业住宅开发为主。其实这也符合自由市场规律。
保障房容易不公，引来腐败，难以控制到一碗水端平。这个尝试最初是失败的。
但商业住宅开发是巨大的成功，这是华夏经济开放后的积累，和释放了城市居民的庞大需求后，带来的迸发。
所以，铁石压根不担心房地产的销售，他对后来出现的几个长期唱空人物嗤之以鼻，这并不是说基于他前世的经验，而是对整个经济结构的分析，是非常符合逻辑的。
销售不是问题后，考虑的就是政商关系和社区打造，他的想法从地产开发变成了造城。
他想要成片的拿地，并打造邻里中心，包括便民的零售业、学校、花园设施。
在海城的外环拿地还是比较艰难的，太深的水，太多的鱼蟹王八鳄鱼龙子龙孙。但与内环相比，就已经算风平浪静了。
姜公子对他不进入内环发展，大感不理解和不满。不过铁石建议他自行操作项目公司，并作为财务投资人成为小股东，提供一定的团队建设支持。
“内环水太深了。”他表示，
“只有您这样的大鳄才能愉快的玩耍，我还是去环外小池塘扑腾吧。”
姜公子上下打量他，似乎不认识了，过去胆大妄为的铁老虎哪里去了？
和TOMAS聊起来，得出的结论是这年轻人受上次的挫折影响，开始谨小慎微了。这就像新司机开车，横冲直撞，出几次车祸，看到死人太多，就变成了胆小的老司机。
不过TOMAS还是保留一些看法，认为以铁石的性格不至于一次挫折，就变得胆小。更何况现在的权贵投资围绕着他的三家上市公司更加的盘根错节，付出的代价，也让姜家帮他清除了官方敌人的阻挡，实际上体制内对铁石集团更加尊重和小心翼翼。
“过分谨慎了吧。”TOMAS过来看望铁石，他在铁石地产里投了五分之一的股份。