第三百九十一章 行业秘辛
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“周先生，您能不能说的详细一些，苏董以前没有做过房地产行业，对里面的事情也不是很清楚。”
其实，刚听到了周狂生的话，张伟本以为对方是口误，但是苏菲第二次询问了一遍，却得到了对方的肯定回答，让张伟也产生了极大的兴趣。
“切，什么叫我不是很清楚，你自己懂得很多吗？干嘛要拿我做无知的挡箭牌。”苏菲撅了撅小嘴，心中暗自嘀咕了一句，不过还是给了张伟几分面子，并没有大声的说出来。
“在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，苏菲小姐不清楚其中的流程也很正常。”周狂生笑了笑，继续说道：
“房地产开发商除了要有一定的资金外，跟政府的关系也是十分的重要，很多的开发商一开始资金并不是很多，但是却跟政府内有着密切的关系，可以凭借这些关系拿到地皮。”
“想要拿到政府竞拍的地皮，不是还要付相应的费用吗？即便跟政府里的关系再硬，也不能免除费用吧。”苏菲疑惑道。
“这些费用并不是要免除，而是像按揭贷款一样，先付一部分的费用，剩下的一部分先欠着，等到有足够的资金之后，再将地皮竞标费用还给政府。”周狂生说道。
“即便是先付一部分的费用，咱们这两个多亿的流动资金，想要拿下一块价值十个亿的地皮，也不是一件容易的事情吧。”张伟眉头一皱，说道。
“董事长，这个您不用担心。”周狂生扭过头来，对着张伟笑道：
“只要咱们先拿到地皮的使用权，就可以用这块地皮向银行贷款，到时候就能获得数亿的资金，可以利用这些钱垫付或者打点关系。”
“咱们这么运作能行吗？能还上政府和银行的贷款吗？”听到了周狂生的描述，苏菲有些诧异的说道。
“苏董，这个您完全不用担心，我以前也操作过一些案例，只要能够撑到楼房建成、出售，那么咱们就可以获得大笔的资金，绝对要高于购买地皮的价格，可以轻而易举的还上之前的欠款。”周狂生说道。
“购买价值十亿元的地皮，也算是一个不小的工程，施工款和材料费也是一笔不小的支出吧。”张伟沉思了片刻，询问道。
“董事长，这个您完全不用担心。”周狂生解释道：
“房地产行业修建工程的时候，一般都是由承建方进行垫资，等到工程进行到一半或者完工后，开发商才会进行支付施工款。”
“你说的承建方，是负责盖房子的建筑公司吗？”苏菲问道。
“差不多，可以这么理解。”周狂生说道。
“既然人家帮咱们盖房子，凭什么还给咱们垫钱呀！哪有这么好的事情呀！”苏菲有些不明所以的说道。
“在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，但建筑行业却是一个充分竞争的行业。正因为过度竞争，建筑商的利润都被压缩得很薄，甚至为了拿下一些建筑工程，不惜先垫付一定的资金，这也是建筑行业的潜.规则。”周狂生说道。
“听你这么一说，我怎么感觉做房地产行业，就跟空手套白狼差不多呀！”苏菲叹息了一声，说道。
“苏董真是一个明白人，可谓是‘一语道破天机’，其实房地产行业就是这么回事，关键是你要有够硬的‘关系’，否则上面的一切都是空谈！”周狂生说道。
“周先生，咱们拿下价值十亿的地皮，操作的风险会不会很大？”听完了周狂生的讲解，张伟整理了一下思绪，问道。
“风险肯定是存在的，若是一点风险都没有，那这个市场岂不是混乱了。”周狂生笑道。
其实，周狂生为了应聘总经理的职务，特地准备了两个不同的方案，一个就是刚才说的以小搏大，风险很大、回报也十分的丰厚。
还有一个方案比较的稳妥，就是有多少钱办多少事，弄一块市值一两亿的地皮，慢慢的发展和经营公司，这也要看公司老板的性格。
“周先生，您感觉这个项目的风险，主要是来自于哪方面？”张伟继续问道。
“第一就是资金的周转是否流畅，第二就是政府的关系是否到位，第三就是可能会有人为了争夺利益，而故意对咱们的项目搞破坏。”周狂生迟疑了片刻，说道。
“第一条和第二条，我倒是能够理解，但是，你担心有人会刻意的搞破坏，我倒是有些好奇其中的原因。”苏菲问道。
“房地产行业的利益太大，咱们拿下了一块地皮施工，很有可能会被其他人眼红，如果对方趁机搞破坏，让咱们的资金链条断裂，就有机会低价收购咱们公司，从而将巨大的利益不劳而获。”周狂生解释道：
“刚才我说的是第一种可能，第二种可能就是来自于政府，咱们拿下地皮是凭借政府‘朋友’的关系，其中肯定会有违规的操作，而政府内部的争斗十分的厉害，一旦被这个朋友的政敌发现，很可能会把这件事当做把柄，咱们肯定也会受到很大的影响。”
“你说的怪吓人的，里面真有这么多猫腻吗？”苏菲有些不安的问道。
“没办法，利益越大、竞争越大！”周狂生回应了一句，补充道：“房地产行业十分的暴利，只要是从事这个行业，不可能没有一点的风险。”
“嗯，周先生说的很实际，也很中肯呀！”张伟点了点头赞同道。
虽然，张伟没有做过一手房开发，但是却很熟悉二手房市场，中介公司之间为了争夺客户和房源，都会经常性的大打出手，张伟自己都被打晕过一次，更何况是更加暴利的一手房开发，其中的竞争肯定会更加激烈。
“董事长、苏董，如果两位觉得这个方案风险太大，咱们可以先收购一小块地皮，这样就不用担心自己断裂，不过相应的回报也会少很多。”周狂生怕把两人吓到了，赶忙说了一个稳妥的方案。
“周先生，现在已经到年底了，也不可能立即收购地皮，我希望您能先做两套方案，一套是投资回报高的，一套是比较稳妥的方案，等具体的方案做好之后，大家再具体的商量一下，看看哪个方案，对公司目前的发展更合适。”张伟说道。
“好，您放心，我会立即着手去做。”听到了张伟的话之后，周狂生露出一丝喜色，张伟让他做具体的方案，表明他已经通过了这次的面试。
接下来，三人又聊了一些房地产的事情，一直谈到了中午的时候，周狂生才主动提出了告辞，张伟亲自将他送了出去。
看到周狂生离开之后，苏菲在后面拽了拽张伟，问道：“张伟，你准备应聘这个周狂生了？”
“你觉得他怎么样？”张伟一边走回办公室，一边问道。
“我感觉这个人……有点不靠谱。”苏菲右手指嘟着脸颊，斟酌了片刻，说道。
“听你的意思是，觉得刚才的方案太冒险了。”张伟问道。
“是呀，咱们总共的资产才2.4亿，却要去购置价值10亿的地皮，这还不包括施工款和材料费，万一银行不给咱们贷款，岂不是一下子全都砸了。”苏菲有些担忧的说道。
“周狂生说的收购10亿的地皮，也不过是一个噱头而已，为的就是引起咱们的兴趣，咱们现在吃不下十亿地皮，至少价值五六个亿的地皮，还是可以尝试一下的，他不过是给咱们提供了一个操作思路而已。”张伟说道。
“咳……即便收购价值五六亿的地皮，我也觉得心里不踏实。”苏菲嘀咕了一声说道。
“没事，等具体的方案出来了，咱们再合计一下吧。”张伟说道。
“咚咚咚……”就在两人交谈之时，外面响起了一阵敲门声，张伟抬起头来说道：“请进。”
张伟的话话音刚落，外面就走进了一个男子，对着两人点了点头，说道：“张总，您在家具城订的家具送来了，家具城的人找到中伟门店，沈店长吩咐我带他们上来，并且让我帮助他们布置一下。”
“谢谢，你怎么称呼呀，是新到公司的吗？我怎么没有见过你。”张伟问道。
“我叫张家胜，是前几天刚刚来公司应聘的。”那个男子说道。
“好。”张伟应了一声，笑着问道：“你吃过饭了吗？”
“我已经吃过饭了。”
“那就辛苦你了，我们两个先去吃饭了。”张伟一边说着，一边站起身来，道。
“应该的，我会让他们把家具安置好。”张家胜说道。
“好，那我们先走了。”张伟点了点头，又望了一眼门外的家具，而后对着苏菲，说道：
“走，吃饭去吧，等咱们吃饭回来，也就布置的差不多了。”
“叫上琪琪一起去吧。”苏菲提议道。
“嗯。”张伟随口应承了一句，又检查了一下外面的家具，确定这些家具没有问题，这才带着苏菲向楼下走去。
“各位搬家公司的兄弟们，可以往里面搬家具了。”
看到张伟两人离去，张家胜吆喝了一声，并且走到办公桌前，将张伟用过的一次性纸杯，收到了事先准备好的塑料袋中。
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“周先生，您能不能说的详细一些，苏董以前没有做过房地产行业，对里面的事情也不是很清楚。”
其实，刚听到了周狂生的话，张伟本以为对方是口误，但是苏菲第二次询问了一遍，却得到了对方的肯定回答，让张伟也产生了极大的兴趣。
“切，什么叫我不是很清楚，你自己懂得很多吗？干嘛要拿我做无知的挡箭牌。”苏菲撅了撅小嘴，心中暗自嘀咕了一句，不过还是给了张伟几分面子，并没有大声的说出来。
“在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，苏菲小姐不清楚其中的流程也很正常。”周狂生笑了笑，继续说道：
“房地产开发商除了要有一定的资金外，跟政府的关系也是十分的重要，很多的开发商一开始资金并不是很多，但是却跟政府内有着密切的关系，可以凭借这些关系拿到地皮。”
“想要拿到政府竞拍的地皮，不是还要付相应的费用吗？即便跟政府里的关系再硬，也不能免除费用吧。”苏菲疑惑道。
“这些费用并不是要免除，而是像按揭贷款一样，先付一部分的费用，剩下的一部分先欠着，等到有足够的资金之后，再将地皮竞标费用还给政府。”周狂生说道。
“即便是先付一部分的费用，咱们这两个多亿的流动资金，想要拿下一块价值十个亿的地皮，也不是一件容易的事情吧。”张伟眉头一皱，说道。
“董事长，这个您不用担心。”周狂生扭过头来，对着张伟笑道：
“只要咱们先拿到地皮的使用权，就可以用这块地皮向银行贷款，到时候就能获得数亿的资金，可以利用这些钱垫付或者打点关系。”
“咱们这么运作能行吗？能还上政府和银行的贷款吗？”听到了周狂生的描述，苏菲有些诧异的说道。
“苏董，这个您完全不用担心，我以前也操作过一些案例，只要能够撑到楼房建成、出售，那么咱们就可以获得大笔的资金，绝对要高于购买地皮的价格，可以轻而易举的还上之前的欠款。”周狂生说道。
“购买价值十亿元的地皮，也算是一个不小的工程，施工款和材料费也是一笔不小的支出吧。”张伟沉思了片刻，询问道。
“董事长，这个您完全不用担心。”周狂生解释道：
“房地产行业修建工程的时候，一般都是由承建方进行垫资，等到工程进行到一半或者完工后，开发商才会进行支付施工款。”
“你说的承建方，是负责盖房子的建筑公司吗？”苏菲问道。
“差不多，可以这么理解。”周狂生说道。
“既然人家帮咱们盖房子，凭什么还给咱们垫钱呀！哪有这么好的事情呀！”苏菲有些不明所以的说道。
“在国内，房地产业并非一个完全市场化的行业，但建筑行业却是一个充分竞争的行业。正因为过度竞争，建筑商的利润都被压缩得很薄，甚至为了拿下一些建筑工程，不惜先垫付一定的资金，这也是建筑行业的潜.规则。”周狂生说道。
“听你这么一说，我怎么感觉做房地产行业，就跟空手套白狼差不多呀！”苏菲叹息了一声，说道。
“苏董真是一个明白人，可谓是‘一语道破天机’，其实房地产行业就是这么回事，关键是你要有够硬的‘关系’，否则上面的一切都是空谈！”周狂生说道。
“周先生，咱们拿下价值十亿的地皮，操作的风险会不会很大？”听完了周狂生的讲解，张伟整理了一下思绪，问道。
“风险肯定是存在的，若是一点风险都没有，那这个市场岂不是混乱了。”周狂生笑道。
其实，周狂生为了应聘总经理的职务，特地准备了两个不同的方案，一个就是刚才说的以小搏大，风险很大、回报也十分的丰厚。
还有一个方案比较的稳妥，就是有多少钱办多少事，弄一块市值一两亿的地皮，慢慢的发展和经营公司，这也要看公司老板的性格。
“周先生，您感觉这个项目的风险，主要是来自于哪方面？”张伟继续问道。
“第一就是资金的周转是否流畅，第二就是政府的关系是否到位，第三就是可能会有人为了争夺利益，而故意对咱们的项目搞破坏。”周狂生迟疑了片刻，说道。
“第一条和第二条，我倒是能够理解，但是，你担心有人会刻意的搞破坏，我倒是有些好奇其中的原因。”苏菲问道。
“房地产行业的利益太大，咱们拿下了一块地皮施工，很有可能会被其他人眼红，如果对方趁机搞破坏，让咱们的资金链条断裂，就有机会低价收购咱们公司，从而将巨大的利益不劳而获。”周狂生解释道：
“刚才我说的是第一种可能，第二种可能就是来自于政府，咱们拿下地皮是凭借政府‘朋友’的关系，其中肯定会有违规的操作，而政府内部的争斗十分的厉害，一旦被这个朋友的政敌发现，很可能会把这件事当做把柄，咱们肯定也会受到很大的影响。”
“你说的怪吓人的，里面真有这么多猫腻吗？”苏菲有些不安的问道。
“没办法，利益越大、竞争越大！”周狂生回应了一句，补充道：“房地产行业十分的暴利，只要是从事这个行业，不可能没有一点的风险。”
“嗯，周先生说的很实际，也很中肯呀！”张伟点了点头赞同道。
虽然，张伟没有做过一手房开发，但是却很熟悉二手房市场，中介公司之间为了争夺客户和房源，都会经常性的大打出手，张伟自己都被打晕过一次，更何况是更加暴利的一手房开发，其中的竞争肯定会更加激烈。
“董事长、苏董，如果两位觉得这个方案风险太大，咱们可以先收购一小块地皮，这样就不用担心自己断裂，不过相应的回报也会少很多。”周狂生怕把两人吓到了，赶忙说了一个稳妥的方案。
“周先生，现在已经到年底了，也不可能立即收购地皮，我希望您能先做两套方案，一套是投资回报高的，一套是比较稳妥的方案，等具体的方案做好之后，大家再具体的商量一下，看看哪个方案，对公司目前的发展更合适。”张伟说道。
“好，您放心，我会立即着手去做。”听到了张伟的话之后，周狂生露出一丝喜色，张伟让他做具体的方案，表明他已经通过了这次的面试。
接下来，三人又聊了一些房地产的事情，一直谈到了中午的时候，周狂生才主动提出了告辞，张伟亲自将他送了出去。
看到周狂生离开之后，苏菲在后面拽了拽张伟，问道：“张伟，你准备应聘这个周狂生了？”
“你觉得他怎么样？”张伟一边走回办公室，一边问道。
“我感觉这个人……有点不靠谱。”苏菲右手指嘟着脸颊，斟酌了片刻，说道。
“听你的意思是，觉得刚才的方案太冒险了。”张伟问道。
“是呀，咱们总共的资产才2.4亿，却要去购置价值10亿的地皮，这还不包括施工款和材料费，万一银行不给咱们贷款，岂不是一下子全都砸了。”苏菲有些担忧的说道。
“周狂生说的收购10亿的地皮，也不过是一个噱头而已，为的就是引起咱们的兴趣，咱们现在吃不下十亿地皮，至少价值五六个亿的地皮，还是可以尝试一下的，他不过是给咱们提供了一个操作思路而已。”张伟说道。
“咳……即便收购价值五六亿的地皮，我也觉得心里不踏实。”苏菲嘀咕了一声说道。
“没事，等具体的方案出来了，咱们再合计一下吧。”张伟说道。
“咚咚咚……”就在两人交谈之时，外面响起了一阵敲门声，张伟抬起头来说道：“请进。”
张伟的话话音刚落，外面就走进了一个男子，对着两人点了点头，说道：“张总，您在家具城订的家具送来了，家具城的人找到中伟门店，沈店长吩咐我带他们上来，并且让我帮助他们布置一下。”
“谢谢，你怎么称呼呀，是新到公司的吗？我怎么没有见过你。”张伟问道。
“我叫张家胜，是前几天刚刚来公司应聘的。”那个男子说道。
“好。”张伟应了一声，笑着问道：“你吃过饭了吗？”
“我已经吃过饭了。”
“那就辛苦你了，我们两个先去吃饭了。”张伟一边说着，一边站起身来，道。
“应该的，我会让他们把家具安置好。”张家胜说道。
“好，那我们先走了。”张伟点了点头，又望了一眼门外的家具，而后对着苏菲，说道：
“走，吃饭去吧，等咱们吃饭回来，也就布置的差不多了。”
“叫上琪琪一起去吧。”苏菲提议道。
“嗯。”张伟随口应承了一句，又检查了一下外面的家具，确定这些家具没有问题，这才带着苏菲向楼下走去。
“各位搬家公司的兄弟们，可以往里面搬家具了。”
看到张伟两人离去，张家胜吆喝了一声，并且走到办公桌前，将张伟用过的一次性纸杯，收到了事先准备好的塑料袋中。
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