086 合作（二）
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说服澹台文北的过程其实并不复杂，老头子本身就有心进军房地产业，再加上澹台笑现在把各方面资源都给他统筹起来了，他还有什么可说的。自己做批发市场的经验加上姜志成做商业住宅的经验，加到一起可能还不足以支撑一个综合体项目的开发，但是经验这个东西从来都是积累而来的，澹台文北可从来不觉得自己比其他一些地产大佬差。
姜志成的背景决定了一件事，只要新公司合理合法经营，除了市场层面的竞争，公司不存在其他风险。这个让很多地产大佬都挠头的事情，澹台文北在自己儿子的牵线搭桥之下轻而易举的解决了。做大了不被惦记是一方面，其实更大的利好还在于有了姜志成的参与，新公司在拿地和从银行带宽方面还会有更多优势。
合理合法经营是肯定的，澹台文北从来也不是一个黑心商人，但是有了姜家这颗大树靠着，新公司在拿地和银行贷款方面遇到的阻滞肯定会比其他公司少上很多，这也导致了公司管理者可以吧更多的精力放在商业模式的开发和盈利模式的探索上，地有了，钱有了，怎么把地产这盘生意做好才是最重要的。
拿地方面的事情我们不多说，下面详细说说开发商和银行方面的关系，互惠互利应该是比较合适的一个形容词。银行也有营收压力，现在房地产开发大热，他们很愿意把钱投入到房地产项目上，一般就是开商拿到地之后抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动项目，等到楼盘建成、出售之后，再把银行贷款填上。
如果是一个宣称总投资十亿的地产项目，开商需一般情况下只要拿出10-20%资金就行，主要用在拿地，而有了地，接下来的事情就简单了。甚至如果跟政府的关系过硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了。
这基本上是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱出来做后续资金，一般来说，这些钱就可以支撑到开盘了。拿政府的地套银行的钱，开工之后再赚民众的钱，真真是空手套白狼啊！
当然，和姜志成合伙的新公司肯定不能这么做，影响太坏而且后续的麻烦也会很多。在澹台笑的计划里，他可不准备玩这种空手套白狼的把戏，容易被找后账，要是非要拿一个词形容他的这个地产计划，借鸡生蛋可能会更合适一些。
地皮就是政府手里可以下蛋的鸡，作为开发商的他们通过合理手段把鸡借过来，手握大量饲料的银行就会立刻借给他们饲料，能让这只鸡下多少蛋，就要看他们自己的本事了，毕竟鸡也不是白借的，如果搞不好，借鸡生蛋的买卖也会干成鸡飞蛋打。
想想后世那个混成了网红的首富之子，他家的商业地产遍布全国，当万达广场在全国一二线城市成为地标的时候，据说万达每年都会收到上百个城市的投资邀请，当地政府为了吸引万达广场的入驻，往往会给出极大的优惠政策扶持，甚至能在有的城市实现零价拿地，即便如此，万达也要经过慎重考量，才会决定是否在该地投资。
做大型商业地产，还有政府愿意白给地皮，现在说起来好像痴人说梦，但澹台笑心里清楚，这不是什么天方夜谭，是切实发生过的事情。万达广场的模式在国内商业地产里算是非常先进的，它做的不只是商业地产开发及运营这么简单，万达广场背后有大量中高端品牌商家捆绑，万达广场开在哪里，捆绑的企业就要跟着入驻。
所以，万达广场一旦选择登陆某个城市，它带来的不仅仅是普通的消费娱乐，而是同时带来了一大堆知名品牌扎堆，对消费者的吸引力是非常大的；而且对地方政府来说，也是一举多得的招商引资策略，所以他们才会为了引进万达广场，而放低姿态、给出各种优惠扶持政策。正是因为万达的这种操作模式，万达才有资格和自信说那句听起来狂妄，但却毋容置疑的话：万达广场就是城市中心。
和商业地产相比，住宅地产中政府的地位却是绝对的高高在上，除非有内部过硬的关系，否则做住宅地产还想政府大力扶持，可能性微乎其微，仅有的几种可能无非就是：LC区改造、棚户区改造、XC区建设这种投资风险大、操作困难大的项目，搞不好随时有可能万劫不复。
澹台笑的商业地产规划，从某种层面上来说可能还要比万达广场更为先进，在他的计划里，自己的综合体不仅会捆绑大量中高端品牌商家，他还会自建一些有发展潜力的、涉及到人们日常生活和吃喝玩乐等方面的精品项目，这个工程甚至比综合体项目本身更为庞大。
和自家老头把事情敲定好，澹台笑就给姜志成打了一个电话，得知派对还在进行，而今天的寿星公樊星也邀请他回去继续玩耍时，澹台笑也就不好在家里多待了：“爸，妈，那边的派对还在进行，主人家和姜志成都想要我过去一趟，等那边事了了我再回来，您二位不用等我。”
叶文欣其实是很舍不得自己儿子的，这小子自从开始创业之后，家都不怎么回了，今天好不容易回来一趟，待了没多久就又要离开，她哪能痛快。只是她也知道儿子这是要出去办正事，实在不好阻拦，那副欲言又止的表情就别提有多纠结了。
澹台文北最了解自己的妻子，此时见叶文欣是这样一副表情，就出言安慰道：“好了，老婆，儿子不过就是去附近参加个派对，他不是说了晚上还会回来的嘛！”
听到澹台文北的话，叶文欣的仇恨顿时全都转移到了他的身上，使劲在自己老公腰间的软肉上掐了一把之后，这才恨恨的说道：“还不是为了你，要不是因为你生意上的事情，我儿子回来了还需要再出去，晚上你去税客房，老娘的床你别想爬上来！”
趁着叶文欣把气撒到自己身上的时候，澹台文北对着自己儿子努了努嘴，示意他老妈自己搞定，他可以先去忙正事。澹台笑对自己的这对活宝爸妈自然也是务必了解的，趁二人打情骂俏的时候，悄悄退出了大厅，出门之后还顺势把门给关上了。
从空调房来到外面，澹台笑也忍不住打了个哆嗦，燕京啥都好，就是冬天太冷了，想想老家温州，虽然说不上四季如春吧，但是冬天再怎么说也不至于到需要手套、围巾、帽子、口罩这些东西齐上阵的地步，紧了紧脖子上的巴宝莉围巾，澹台笑这才快步往樊星家走去。
回到派对现场的澹台笑是真没想到自己会这么受欢迎，本想找姜志成安静谈点事情的他一进门就被大批姑娘给围在了中间。他是真的不清楚，回家和父母商讨新公司事宜的这两个多小时里，到底发生了什么，眼下这班姑娘又到底是怎么回事？
好不容易从人堆里出来，澹台笑狠狠的瞪了两眼在一旁看笑话的周云凡和王磊磊，这才来到了姜志成身边：“三哥，我爸那边说好了，他愿意让京温地产和您的京都地产进行重组，而且我们家老头子这次好像是下了大决心，公司这边的资产不算，他还准备拿出家里九成的现金投入到新公司里去，两边相加可能有八九个亿的样子。”
“也就是说你和你爸加起来的投入会有十来个亿？我明白了，这样吧，这段时间我们找机构给京温地产和京都地产都做一次审慎调查，把两家公司的资产负债这些都做个明确。至于股份，还是按我们之前说好的，你和你爸占一半，我这边找人一起也占一半，至于具体的合作条款，我们也需要找个时间一起坐下来商量。”
说服澹台文北的过程其实并不复杂，老头子本身就有心进军房地产业，再加上澹台笑现在把各方面资源都给他统筹起来了，他还有什么可说的。自己做批发市场的经验加上姜志成做商业住宅的经验，加到一起可能还不足以支撑一个综合体项目的开发，但是经验这个东西从来都是积累而来的，澹台文北可从来不觉得自己比其他一些地产大佬差。
姜志成的背景决定了一件事，只要新公司合理合法经营，除了市场层面的竞争，公司不存在其他风险。这个让很多地产大佬都挠头的事情，澹台文北在自己儿子的牵线搭桥之下轻而易举的解决了。做大了不被惦记是一方面，其实更大的利好还在于有了姜志成的参与，新公司在拿地和从银行带宽方面还会有更多优势。
合理合法经营是肯定的，澹台文北从来也不是一个黑心商人，但是有了姜家这颗大树靠着，新公司在拿地和银行贷款方面遇到的阻滞肯定会比其他公司少上很多，这也导致了公司管理者可以吧更多的精力放在商业模式的开发和盈利模式的探索上，地有了，钱有了，怎么把地产这盘生意做好才是最重要的。
拿地方面的事情我们不多说，下面详细说说开发商和银行方面的关系，互惠互利应该是比较合适的一个形容词。银行也有营收压力，现在房地产开发大热，他们很愿意把钱投入到房地产项目上，一般就是开商拿到地之后抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动项目，等到楼盘建成、出售之后，再把银行贷款填上。
如果是一个宣称总投资十亿的地产项目，开商需一般情况下只要拿出10-20%资金就行，主要用在拿地，而有了地，接下来的事情就简单了。甚至如果跟政府的关系过硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了。
这基本上是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱出来做后续资金，一般来说，这些钱就可以支撑到开盘了。拿政府的地套银行的钱，开工之后再赚民众的钱，真真是空手套白狼啊！
当然，和姜志成合伙的新公司肯定不能这么做，影响太坏而且后续的麻烦也会很多。在澹台笑的计划里，他可不准备玩这种空手套白狼的把戏，容易被找后账，要是非要拿一个词形容他的这个地产计划，借鸡生蛋可能会更合适一些。
地皮就是政府手里可以下蛋的鸡，作为开发商的他们通过合理手段把鸡借过来，手握大量饲料的银行就会立刻借给他们饲料，能让这只鸡下多少蛋，就要看他们自己的本事了，毕竟鸡也不是白借的，如果搞不好，借鸡生蛋的买卖也会干成鸡飞蛋打。
想想后世那个混成了网红的首富之子，他家的商业地产遍布全国，当万达广场在全国一二线城市成为地标的时候，据说万达每年都会收到上百个城市的投资邀请，当地政府为了吸引万达广场的入驻，往往会给出极大的优惠政策扶持，甚至能在有的城市实现零价拿地，即便如此，万达也要经过慎重考量，才会决定是否在该地投资。
做大型商业地产，还有政府愿意白给地皮，现在说起来好像痴人说梦，但澹台笑心里清楚，这不是什么天方夜谭，是切实发生过的事情。万达广场的模式在国内商业地产里算是非常先进的，它做的不只是商业地产开发及运营这么简单，万达广场背后有大量中高端品牌商家捆绑，万达广场开在哪里，捆绑的企业就要跟着入驻。
所以，万达广场一旦选择登陆某个城市，它带来的不仅仅是普通的消费娱乐，而是同时带来了一大堆知名品牌扎堆，对消费者的吸引力是非常大的；而且对地方政府来说，也是一举多得的招商引资策略，所以他们才会为了引进万达广场，而放低姿态、给出各种优惠扶持政策。正是因为万达的这种操作模式，万达才有资格和自信说那句听起来狂妄，但却毋容置疑的话：万达广场就是城市中心。
和商业地产相比，住宅地产中政府的地位却是绝对的高高在上，除非有内部过硬的关系，否则做住宅地产还想政府大力扶持，可能性微乎其微，仅有的几种可能无非就是：LC区改造、棚户区改造、XC区建设这种投资风险大、操作困难大的项目，搞不好随时有可能万劫不复。
澹台笑的商业地产规划，从某种层面上来说可能还要比万达广场更为先进，在他的计划里，自己的综合体不仅会捆绑大量中高端品牌商家，他还会自建一些有发展潜力的、涉及到人们日常生活和吃喝玩乐等方面的精品项目，这个工程甚至比综合体项目本身更为庞大。
和自家老头把事情敲定好，澹台笑就给姜志成打了一个电话，得知派对还在进行，而今天的寿星公樊星也邀请他回去继续玩耍时，澹台笑也就不好在家里多待了：“爸，妈，那边的派对还在进行，主人家和姜志成都想要我过去一趟，等那边事了了我再回来，您二位不用等我。”
叶文欣其实是很舍不得自己儿子的，这小子自从开始创业之后，家都不怎么回了，今天好不容易回来一趟，待了没多久就又要离开，她哪能痛快。只是她也知道儿子这是要出去办正事，实在不好阻拦，那副欲言又止的表情就别提有多纠结了。
澹台文北最了解自己的妻子，此时见叶文欣是这样一副表情，就出言安慰道：“好了，老婆，儿子不过就是去附近参加个派对，他不是说了晚上还会回来的嘛！”
听到澹台文北的话，叶文欣的仇恨顿时全都转移到了他的身上，使劲在自己老公腰间的软肉上掐了一把之后，这才恨恨的说道：“还不是为了你，要不是因为你生意上的事情，我儿子回来了还需要再出去，晚上你去税客房，老娘的床你别想爬上来！”
趁着叶文欣把气撒到自己身上的时候，澹台文北对着自己儿子努了努嘴，示意他老妈自己搞定，他可以先去忙正事。澹台笑对自己的这对活宝爸妈自然也是务必了解的，趁二人打情骂俏的时候，悄悄退出了大厅，出门之后还顺势把门给关上了。
从空调房来到外面，澹台笑也忍不住打了个哆嗦，燕京啥都好，就是冬天太冷了，想想老家温州，虽然说不上四季如春吧，但是冬天再怎么说也不至于到需要手套、围巾、帽子、口罩这些东西齐上阵的地步，紧了紧脖子上的巴宝莉围巾，澹台笑这才快步往樊星家走去。
回到派对现场的澹台笑是真没想到自己会这么受欢迎，本想找姜志成安静谈点事情的他一进门就被大批姑娘给围在了中间。他是真的不清楚，回家和父母商讨新公司事宜的这两个多小时里，到底发生了什么，眼下这班姑娘又到底是怎么回事？
好不容易从人堆里出来，澹台笑狠狠的瞪了两眼在一旁看笑话的周云凡和王磊磊，这才来到了姜志成身边：“三哥，我爸那边说好了，他愿意让京温地产和您的京都地产进行重组，而且我们家老头子这次好像是下了大决心，公司这边的资产不算，他还准备拿出家里九成的现金投入到新公司里去，两边相加可能有八九个亿的样子。”
“也就是说你和你爸加起来的投入会有十来个亿？我明白了，这样吧，这段时间我们找机构给京温地产和京都地产都做一次审慎调查，把两家公司的资产负债这些都做个明确。至于股份，还是按我们之前说好的，你和你爸占一半，我这边找人一起也占一半，至于具体的合作条款，我们也需要找个时间一起坐下来商量。”